Купить квартиру без риска. Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке. Подводные камни юридического характера

Под " риском при приобретении недвижимости " принято понимать вероятность (угрозу) потери времени, денежных средств или появления дополнительных расходов при самой покупке. Есть также риск владения квартирой, когда зарегистрированное право собственности может быть признано ничтожным по решению суда ПОСЛЕ ПОКУПКИ, но это относится к риэлторской проверке документов по квартире.

Указанные риски присутствуют при любой покупке недвижимости. Ниже рассмотрены самые распространенные угрозы интересам покупателей недвижимости. Приведена оценка риска и раскрыты обычные действия риэлтора для минимизации рисков покупателя.

Продавец – не продавец

Ситуация : продавец квартиры тянет с показами, переговорами, внесением аванса. Возможно продавец желает выставлять, но не продавать его. Или же у продавца сложности с пакетом документов для сделки.

Риск : покупатель может потерять много времени, пока ждет, что «продавец созреет».

Риэлтор минимизирует риск тем, что работает сразу по нескольким объектам . В случае если переговоры с продавцами привлекательного объекта затруднены, то есть несколько подготовленных альтернативных объектов.

Длительные неудачные переговоры

Ситуация : продавец выставил квартиру по низкой цене, организовал показы, и ведет активные переговоры сразу с несколькими покупателями. Продавец манипулирует словами и ждет, когда ему предложат максимальную цену. Это «аукцион» в понимании некоторых риэлторов, хотя эта технология продаж не дотягивает до настоящего аукциона по ключевым характеристикам.

Риск : в этом случае покупатель может потерять не только время, но и множество сил, может «устать» еще до нахождения своей квартиры.

Я исключаю манипуляционные техники продаж в своей работе.

Риэлтор оценивает вероятность выхода на сделку с привлекательной ценой, и ограждает своих заказчиков от манипуляционных техник других риэлторов.

Невыход на сделку

Ситуация : Аванс внесен, но продавцы могут «не выйти на сделку» . Это означает, что продавцы не явились в полном составе с паспортами и другими документами, необходимыми для совершения сделки, в установленное время и место. Если правильных путей единицы , то неправильных путей подготовки сделки у продавцов может быть очень много:

• не смогли собрать вовремя необходимые справки и документы;
• не появился или убыл один из собственников из-за изменений в рабочем графике;
• разногласия между собственниками по документам, разделу денег, межличностные конфликты;
• выявленные при проверке квартиры проблемы с дееспособностью продавцов, зарегистрированными по адресу лицами, задолженностями по коммунальным услугам;
• конфликтные переговоры между продавцами и покупателем;
• изменения предварительно оговоренных условий: цена, освобождение и др.

Риск : покупатель может потерять не только время на поиск другого объекта, но и утратить внесенный аванс. Аванс должен возвращаться покупателю в случае, если отказ от сделки происходит по желанию или вине продавца. Но не все продавцы легко расстаются с полученным авансом, и конфликт может дойти до суда.

Что делает риэлтор для минимизации риска: до внесения аванса уже обсуждаются ключевые моменты предстоящей подготовки и проведения сделки, максимально точно описываются условия в авансовом соглашении, при наличии известных межличностных конфликтах компромиссные решения определяются до внесения аванса.

С целью минимизации потерь денежных средств риэлтор вносит некритичные авансы и авансы строго под подробные условия возврата.

Ошибки при организации взаиморасчетов на сделке

Ситуация : в Москве общеприняты расчеты через банковские ячейки. Но никто не отменяет важные моменты: верные условия доступа к ячейкам, проверка купюр, согласованные тексты расписок. Эти действия планируются задолго до сделки. На сделке стороны реализуют договоренности.

Риск : на этом этапе обычно не случается серьезных проблем. Ошибки в доступах к ячейкам исправляются в присутствии обеих сторон. Непредусмотренные ранее ситуации на сделках решаются незамедлительно, для чего на сделке всегда есть риэлтор со достаточным опытом.

Что делает риэлтор: заранее определяет и извещает условия аренды банковских ячеек, залога за ключ и проверки купюр в банке , разъясняет условия банковских ячеек сторонам, тщательно проверяет адреса и паспортные данные в банковских договорах.

Малоопытных риэлторов на сделках сопровождает опытный наставник или руководитель отдела.

Отмена регистрации в Росреестре

Ситуация : совсем редкий случай, когда сделка отменяется после подачи пакета на регистрацию в Росреестр. Например, это может произойти по причине конфликта между участниками сделки.

Риск : возврат к первоначальному состоянию «до сделки». Конфликтная ситуация сопровождается необходимостью извлечь денежные средства из ячейки, и возвращения авансированных денежных средств.

Для уменьшения рисков должны быть качественно проведены предварительные этапы. Этим достигается отсутствие рисков по основной сумме денежных средств, заложенной в ячейку. Риэлтор профессионально консультирует и участвует в переговорах по возвращению в русло договоренностей или возврату к первоначальному состоянию «до сделки».

Невыполнение условий по освобождению и передачи квартиры

Ситуация : Также редкий случай, но всё же вероятный. Продавец должен освободить и передать квартиру по условиям договора. Причем передача квартиры осуществляется в оговоренном состоянии – например, наличие оборудования и мебели. В случае нарушения сроков выписки зарегистрированных лиц, срока передачи квартиры, сохранения оговоренного состояния и неразрешимом конфликте с продавцом покупатель может обратиться только в суд.

Риск : уменьшение рыночной привлекательности купленной квартиры.

Что делает риэлтор: на предыдущих этапах риэлтор создает условия, чтобы освобождение и передача квартиры была наименее сложным этапом для сторон . Все что можно сделать до сделки, делается до сделки (например, выписка зарегистрированных лиц), состояние передаваемого имущества описано в авансовом соглашении и договоре купли-продажи. И риэлтор прилагает усилия, чтобы между участниками договора создались хорошие личные отношения, когда нарушение условий продавцом будет влиять не только на потерю денежных средств, но и к «потере лица» .

Потеря права собственности на приобретенную квартиру

Ситуация : Никто не может гарантировать покупателю, что продавец или «третье лицо» не оспорит право собственности по купленную квартиру в судебном порядке . И суд может принять решение в какую-то сторону по своему усмотрению. Такая неопределенность может парализовать некоторых особо впечатлительных покупателей.

Тут следует помнить, что для оспаривания права покупки недостаточно только желания судиться. Нужны реальные основания : подложная сделка, ущемление интересов стороны, предоставление подложных документов, недееспособность сторон сделки.

Что делает риэлтор: именно эти риски ограничения прав покупателя проверяются риэлтором или юристом (с обязательным опытом в недвижимости) на этапе подготовки сделки. В спорных моментах требуется дополнительные консультации у практикующих юристов, имеющих высокую квалификацию.

При любых проблемах в документах объекта риэлтор извещает покупателя вместе со своей экспертной оценкой и путями минимизации риска: перенос даты сделки для устранения недостатков, усложнение сделки через альтернативу, проведение медицинского освидетельствования и так далее. Покупатель знакомится с альтернативами и принимает своё решение.

Сделка может быть совершена, если вероятность невысока или ошибки можно исправить в процессе сделки

Банкротство продавца ПОСЛЕ продажи квартиры

Это новый риск , который появился после октября 2015 года со вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц». Подробно вопрос уже освещался в прессе. Например, .

В общем случае риск в том, что если на момент продажи имущества продавец имеет кредиты, и его платежеспособность резко ухудшилась в течение 1-3 лет ПОСЛЕ сделки, то продавец может быть признан банкротом , а уже завершившиеся сделки могут быть рассмотрены на предмет сокрытия имущества от кредиторов.

Что делает риэлтор: к обычной юридической проверке объекта недвижимости риэлтор оценивает финансовую состоятельность , наличие кредитов и просрочек. Значительно рискованными стали покупки недвижимости по заниженной стоимости.

Титульное страхование при покупке квартиры

Титульное страхование - это единственный надежный инструмент возврата денежных средств в объеме всей покупки в случае, когда договор может быть признан ничтожным. Ни риэлтор, ни продавец, ни государство не гарантируют возврат покупателю денег в полном объеме или в разумные сроки .

Покупатель может застраховать покупку на "смену титульного собственника" на срок 1-3 года на всю сумму сделки. Это может составить от 0,2% от стоимости объекта недвижимости, когда правоустанавливающие документы не предполагают "приключений", до 5% от стоимости, если присутствуют риски оспаривания права или валютные риски.

Покупателю следует выбирать страховую компанию с безупречной репутацией

Если недвижимость находится , то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку .

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

Документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

• адрес, по которому находится недвижимость;
• характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
• стоимость;
• сведения о собственнике;
• условия оплаты.

К договору желательно приложить .

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

• личные документы;
• документы, подтверждающие право собственности продавца;
• доверенность (при необходимости);
• заявление (для регистрации договора);
• справку об оплате пошлины;
• дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

• справку из ЕИРЦ (об отсутствии );
• техпаспорт.

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

1. Выплата . Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры . К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить . Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов . Если квартира , то список необходимых бумаг предоставит банк.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

1. Когда продавец и члены его семьи ?
2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг .

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

1. Отказаться от покупки.
2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
3. Дать согласие на повышение цены .

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

1. . Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
3. Квартира была приобретена продавцом . По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин . Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
5. Владельцами недвижимости являются оба супруга . Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку .
6. Количество . Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
7. Наличие . Квартира может быть заложена и т. д.
8. . Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
9. Недвижимость находится в . У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца . Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена . Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

Какие подводные камни при покупке квартиры

Если вы хотите купить жилое помещение, тогда вам стоит задуматься и о неприятностях, которые могут вас ожидать. Эти обстоятельства могут не только отразиться на результате сделки, но и вообще сделать ее несостоявшейся. Стоит помнить об осторожности и внимательности при подписании договора, а также при оплате.

Важно! Все неприятности, которые могут возникнуть во время сделки с приобретением жилого помещения на возмездной основе, можно разбить на 2 вида:

• Технические. Это риски, которые на право собственности никак не влияют, но могут существенно испортить желание приобретать жилье. К ним можно отнести незаконную перепланировку, мебель, вывоз которой будет осуществляться после продажи, сантехника и прочее;
• Юридические. Это риски, которые напрямую могут воздействовать на потерю права собственности на приобретенное жилье, причем не исключено даже разбирательство в судебной инстанции. И для устранения таких рисков нужно потратить немало сил и времени.

Как показывает практика, большая часть неприятностей превращается в реальность уже после передачи денежных средств продавцу. После этого уже сложно доказать свою правоту, а вернуть право собственности (если оно утеряно) или потраченные денежные средства вряд ли получится.

Поэтому стоит тщательно проверять жилое помещение до момента его приобретения.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

При покупке жилого помещения со вторичного рынка будьте внимательны ко всем мелочам, не стоит забывать о подводных камнях:

• регистрация посторонних лиц, особенно относящихся к опасной категории;
• на данное жилое помещение наложили обременение, в скрытии этого факта продавец заинтересован;
• в жилом помещении имеется несанкционированная перепланировка;
• мошенничество с документами.

Так что покупка жилья со вторичного рынка недвижимого имущества имеет свои опасности.

А будет ли сделка удачной, зависит только от вашей внимательности и щепетильность.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

На что обратить внимание при покупке недвижимости

Давайте рассмотрим подводные камни, которые могут поджидать при совершении сделки купли-продажи жилого помещения:

• Оформление документов доверенным лицом. Подписывать документ с доверенным лицом стоит только, когда все документы проверены досконально. Например: гражданин Д. приобрел жилое помещение у доверенного лица Л., которому собственник К. передал полномочия по оформлению этой сделки. После того, как сделка была оформлена, и денежные средства переданы, выяснилось, что у собственника К. имеется психическое заболевание, то есть он является недееспособным. Договор в таком случае будет признан недействительным;
• В сделке принимают участие юридические лица. Это первый звоночек для того, чтобы тщательно проверить всю документацию, скорее всего, тут что-то не так;
• Жилье приобреталось по материнскому капиталу. На законодательном уровне установлено, что такое жилое помещение должно оформляться на всех членов семьи, в том числе детей. А в случае продажи долей несовершеннолетних детей они должны быть зарегистрированы по другому адресу. Если продавец не выполнил данное условие, сделку, скорее всего, признают недействительной;
• Собственник жилого помещения является частично недееспособным гражданином. Обычно такие лица страдают алкоголизмом, наркоманией или психическими заболеваниями. Конечно, ему не запрещено совершать подобного рода сделки, но состояние, в котором он ее заключает, может стать причиной для признания сделки недействительной.
• Совершается сделка в отношении совместно нажитого имущества, значит, должно быть нотариально заверенное письменное согласие второго супруга;
• Наследники жилого помещения. Например, жилое помещение по наследству передано в собственность двум лицам. Но один из них продает собственность незаконно и без уведомления второго собственника. В результате судебная инстанция признает сделку недействительной и потребует возвратить недвижимое имущество;
• На квартиру наложено обременение. Жилое помещение находится в залоге;
• В жилом помещении проведена несанкционированная перепланировка, последствия придется устранять покупателям (платить штраф или восстанавливать первоначальное положение);
• Недвижимым имуществом владеют несколько человек в долевой собственности. Совладельцы в этом случае имеют преимущественное право на выкуп доли продавца. Поэтому сделка считается законной, только если остальные собственники отказались в письменной форме приобретать его долю. Нарушение этой нормы может привести к судебному иску не в пользу покупателя;
• Дом внесен в перечень домов, которые подлежат расселению. Продажа квартиры в таком доме будет нарушением законодательства.

Это основные моменты, которые не стоит оставлять без внимания покупателю перед подписанием договора купли-продажи. Любая неточность или факт, настораживающий внимание, должен заставить еще раз проверить законность сделки или рассмотреть другой вариант.

Посмотрите видео. «Подводные камни» покупки квартиры на вторичном рынке:

Риски при оформлении ипотеки

Внимание! Более внимательным стоит быть при оформлении покупки вторичного жилья по ипотечному кредиту. Обратите особое внимание на следующие моменты:

• Состояние жилья: повреждения, состояние, близкое к аварийному. Это может привести к отклонению сделки со стороны кредитной организации;
• Репутация кредитной организации и поддержка клиентов.

Прежде чем оформлять ипотечный кредит, стоит внимательно изучить условия по ипотечному кредитованию в данной кредитной организации.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками несовершеннолетними гражданами

Оформление договора купли-продажи жилого помещения, среди владельцев которого имеются несовершеннолетние, может быть проведено с согласия органа опеки и попечительства. Основное условием в этом случае – у несовершеннолетних не должно ухудшиться жилищное положение. В противном случае совершение такой сделки не допустят органы опеки и попечительства.

Договор от имени несовершеннолетних подписывают законные представители. А лица в возрасте от 14 до 18 лет заключают договор самостоятельно, но с оформленного согласия родителей, удостоверенного нотариусом, с полученным разрешением органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетние члены семьи не владеют продаваемым жилым помещением, получать разрешение на продажу от органов опеки и попечительства не нужно.

Технические моменты

Перед покупкой жилого помещения не стоит спешить. Обратите внимание на следующие элементы, недосмотр которых может обернуться неприятными последствиями: от административной ответственности в виде штрафа до бесконечного ремонта.

Заметьте! Моменты, на которые стоит обратить особое внимание при подписании договора купли-продажи жилого помещения на вторичном рынке:

• Состояние дома: не стоит заканчивать осмотр только пределами жилого помещения в многоквартирном доме, следует осмотреть подъезд, а также чердачные и подвальные помещения;
• Чистота придомовой территории, подъезда, мусоропровода;
• Имеется ли грибок, плесень и сырость;
• Состояние электрических сетей, водопровода, отопительной системы (к сожалению, неисправности в этом случае видны не сразу);
• Местонахождение квартиры относительно света и вид из окон;
• Материал, из которого возведен дом, удобство планировки: можно, конечно, потом оформить перепланировку, но лучше приобрести жилье, которое удовлетворяет ваши желания;
• Если в квартире имеется перепланировка, законна ли она (чаще всего продавец скрывает факт незаконности). Такая перепланировка может послужить причиной наложения на владельца административного наказания в виде штрафа. Потом доказать свою невиновность будет крайне сложно;
• Социальный статус соседей: если начнутся проблемы с соседями, то закономерно можно предполагать, что жить в этой квартире будет невозможно.

Один из самых ответственных моментов при покупке квартиры — это . Думаю, не стоит говорить о том, что покупаемую квартиру проверять нужно. Это понимают даже те, кто экономят на риэлторских услугах. Существует много мнений и мифов о том, что нужно проверять, а что нет. И самый главный миф заключается в том, что юридическая чистота квартиры существует в принципе. Ни один риэлтор, юрист или агентство недвижимости никогда не сможет дать 100% гарантию юридической чистоты сделки. А те, кто такие гарантии дают — лукавят. Потому что невозможно полностью проверить все моменты, которые могут привести к расторжению сделки. На это просто не хватит финансовых, административных и иных ресурсов. Задача грамотного специалиста по недвижимости – увидеть реальные риски и найти им подтверждение или опровержение. Для этого он собирает все необходимые для анализа юридической чистоты документы, а после анализа делает вывод о том какие риски можно снять, какие минимизировать, а с какими ничего нельзя сделать, кроме как отказаться от покупки квартиры.

Давайте разберемся, какие бывают риски при покупке квартиры , и что мы можем сделать для их минимизации.

1. Квартира продается по подложным документам. Это самый страшный риск, по которому суд вынесет решение о расторжении договора купли-продажи квартиры и деньги Вам возвращать будет некому. В данной схеме мошенничества, человек, который выступает в роли продавца квартиры, осуществляет свои действия либо по поддельному паспорту, либо по поддельной доверенности. Настоящий владелец квартиры может быть либо в доле с мошенниками, либо находиться в разных удаленных местах (психиатрические лечебницы, исправительные учреждения, длительные командировки, жить за границей и т.д.), либо отсутствовать в мире живых.

Что можно сделать:

• не покупайте квартиру по доверенности. Если есть реальная причина продажи квартиры по доверенности, при которой собственник не может быть на сделке — проверьте эту причину. Обязательно свяжитесь с хозяином квартиры для подтверждения его личности (возможно через друзей, знакомых или консульство) и убедитесь в подлинности доверенности (для этого надо получить доступ к архиву нотариуса, выдавшего доверенность),
• проверьте на сделке паспорт Продавца. Паспорт проверяется человеком, который проходил специальное обучение. К таким людям, кстати, относится нотариусы, юристы и сотрудники службы безопасности банков, государственные регистраторы. Попросите их уделить внимание возможной переклейке фотографии на паспорте,
• познакомьтесь с соседями продавца. Возможно, в разговоре появится интересная информация.

2. Квартира продается лицом, ограниченно дееспособным. Если такой продавец обратится в суд после сделки и докажет свою ограниченную дееспособность — сделку расторгнут.

Что можно сделать:

• запросить справки из Психоневрологического и Наркологического диспансеров о том, что продавец в них не числится. Такие справки даются по месту жительства Продавца. Если были смены регистраций — нужно сделать запросы по старым адресам.

3. Квартира продается лицом, частично утратившим дееспособность. Это может быть алкоголизм, наркомания, старость, травмы, болезни.

Что можно сделать:

• запросить справки из Наркологического диспансера,
• поговорить с участковым,
• поговорить с соседями,
• пригласить на сделку врача психиатра для освидетельствования продавца.

4. Квартира продается посредством обмана или заблуждения одной из сторон.

• убедитесь в том, что продавец знает цену и условия, на которых он продает квартиру,
• разберитесь в схеме сделки (если квартира продается с одновременным приобретением другого жилья). Если покупаемая для продавца недвижимость вызывает у Вас сомнение — копайте глубже,
• оформляйте сделку в нотариальной форме,
• пригласите на сделку врача психиатра.

5. Квартира продается юридическим лицом с нарушениями оформления учредительных и уставных документов.

Что можно сделать:

• проверьте полномочия лица, подписывающего договор купли-продажи.
• проверьте согласие учредителей, на продажу недвижимости.

6. Квартира продается по наследству. В данном случае риска может быть два. Первый: наследник — не является наследником и вступил в наследство по подложным документам (поддельное завещание, свидетельство о рождении, свидетельство о регистрации брака). Второй: есть наследники, не вступившие в наследство.

Что можно сделать:

• получите доступ к наследственному делу у нотариуса,
• проверьте законность документов-оснований для вступления в наследство,
• возьмите у продавца нотариальное обязательство о том, что в случае появления других наследников все финансовые вопросы о компенсации доли в наследстве, он будет решать самостоятельно.

Я описал наиболее серьезные и распространенные риски при . На самом деле, ситуаций, при которых можно лишиться квартиры или ограничить свои права на нее, гораздо больше. Также стоит упомянуть, что возможны риски по предыдущим сделкам с квартирой. По судебной практике, в Москве расторгается около 2% сделок купли-продажи в год (а это около 2000 сделок). Статистики о том, сколько дел пришли к мировому соглашению или ситуацию решали до момента передачи уголовного дела в прокуратуру, у меня нет.

Естественно, все возможные риски при покупке квартиры, стоит оценивать не только с позиции юриста. Здравый смысл тоже должен присутствовать. По моим рекомендациям, может сложится мнение, что на каждую сделку стоит приглашать врача психиатра и нотариуса, а также проводить свое детективное расследование. Поверьте, далеко не всегда в этом есть необходимость. Выполнить полный и бездумный комплекс проверки может стоить немалых денег, а иногда привести к срыву сделки по надуманным причинам. Поэтому будьте благоразумны и пользуйтесь услугами профессионалов.

При покупке квартиры на вторичном рынке жилья покупатель всегда сталкивается с необходимостью выявления юридических рисков, существующих при покупке того или иного объекта.

Самый распространенный юридический риск покупателя квартиры на вторичном рынке: риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.

При этом, причины и основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной могут быть самими разными.

Распоряжение квартирой без согласия участников общей собственности (если квартира находится в общей собственности);

Незаконное получение наследства;

Признание недействительной сделки по приватизации квартиры;

Продажа принадлежащей несовершеннолетнему лиц квартиры без согласия органа опеки и попечительства и т.п.

С целью выявления юридических рисков при покупке квартиры, а также с целью их исключения и минимизации, необходимо провести юридическую экспертизу сделки с квартирой, проверив .

Прежде всего, нужно проверить принадлежит ли квартира лицу, которое декларирует себя ее собственником. Для этого нужно проверить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость , сверив ее с паспортом собственника квартиры. Затем, нужно проверить по выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость наличие обременений квартиры правами третьих лиц (залог, наем, безвозмездное пользование т.д.). Также проверить, не арестована ли квартира.

Если сведения о квартире в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 (п. 6 ст. 33 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.

В этом случае при продаже квартиры в Единый государственный реестр прав на недвижимость сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю квартиры.

Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество можно заказать как на бумаге (в соответствующем территориальном управлении Росреестра, так и получить ее в электронной форме на сайте Росреестра).

Также проверить по выписке из домовой книги кто проживает в квартире. Есть ли несовершеннолетние лица, получить от продавца (желательно в письменном виде) информацию о том, зарегистрированы ли в квартире лица, осужденные к лишению свободы, признанные недееспособными (ограниченно дееспособными), безвестно отсутствующими или служащие в армии по призыву. Если в квартире имеются такие лица, то покупка такой квартиры несет для покупателя повышенный риск. Нужно исследовать ситуацию досконально. В этом поможет сервис www.riskover.ru

Также необходимо проверить соответствие закону правовых оснований приобретения квартиры ее текущим собственником (эти основания указаны в свидетельстве о праве собственности на квартиру).

Перечень необходимых для выявления юридических рисков документов имеется на сайте www.riskover.ru , предназначенном для проведения юридической экспертизы сделки с квартирой.

На этом сайте вы можете провести полноценную юридическую экспертизу документов по сделке с квартирой, выявить все имеющиеся при покупке или найме квартиры юридические риски, а также понять какие документы должны быть дополнительно представлены продавцом квартиры.

Необходимо особенно осторожно относится к покупке квартиры, влекущей повышенные риски для покупателя:

Покупка квартиры, продажа которой осуществляется представителем продавца по доверенности,

Покупка квартиры, продажа которой осуществляется пожилыми людьми, дееспособность которых вызывает сомнения,

Покупка квартиры, продажа которой осуществляется опекунами несовершеннолетних лиц, либо лиц, признанных недееспособными,

Покупка квартиры, полученной по наследству;

Покупка квартиры, которая перепродавалась несколько раз за сравнительно небольшой период времени;

Покупка приватизированной квартиры, если имеются лица, отказавшиеся от приватизации (особенно, если в квартире на момент приватизации жили несовершеннолетние, на которых квартира приватизирована не была).

Необходимо обратить внимание на давность сделок, на основании которых квартира была приобретена ее текущим собственником, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

При наличии судебных споров в отношении квартиры покупателю нужно дождаться их окончания и вступления решения суда в законную силу (крайне желательно дождаться также истечения срока для обжалования решения, вступившего в законную силу).